ดอกเบี้ยขึ้นไม่สะเทือนเท่า ‘กู้ไม่ผ่าน’

นอกจากประเด็นมาตรการกำกับดูแลอาจกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ของธนาคารแห่งประเทศไทยแล้ว ยังมีอีกหนึ่งประเด็นร้อนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์นั่นคือแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น เพื่อสะท้อนต้นทุนทางการเงินที่แท้จริง ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่กระทบกับตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าได้

ขณะที่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาปัญหา กู้ไม่ผ่าน เป็นปัญหาเรื้อรังที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่ยุครถคันแรกจนถึงหมดระยะเวลาของรถคันแรกไปแล้ว ปัญหากู้ไม่ผ่านก็ยังคงอยู่ และยังคงมีแนวโน้มว่าปัญหานี้ก็ยังคงอยู่คู่กับตลาดที่อยู่อาศัย เพราะเป็นเรื่องที่แก้ไขได้ยาก และเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการควบคุมไม่ได้ นอกจากผู้ที่กู้ไม่ผ่านแล้ว บางส่วนที่กู้ผ่านก็ยังมีปัญหากู้ได้ไม่เต็มวงเงินราคาที่อยู่อาศัย ทำให้ไม่สามารถรับโอนที่อยู่อาศัยนั้นๆ ได้

ดังนั้น เมื่อมีการกล่าวถึงภาวะแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะกระทบกับคนซื้อบ้าน คนซื้อคอนโด คนในวงอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยกลับมองต่างออกไปว่าอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นอาจไม่สำคัญเท่ากับคนกู้ กู้ไม่ผ่าน และ กู้ไม่เต็มวงเงิน เพราะดอกเบี้ยขาขึ้น แล้วกู้ผ่าน กู้ได้เต็มวงเงิน ก็ยังมีโอกาสที่จะได้ครอบครองที่อยู่อาศัยตามเป้าหมาย แต่แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่ได้ปรับขึ้น แต่กู้ไม่ผ่าน กู้ไม่ได้เต็มวงเงิน ก็เป็นเรื่องเกินเอื้อมในการจะได้ที่อยู่อาศัยนั้นมา

ผู้ประกอบการหลายค่ายต่างพยายามปรับตัวรับมือกับปัญหาดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นขอให้ยื่นตรวจความสามารถทางการเงินก่อนจอง พอจองแล้วใกล้ๆ จะโอนกรรมสิทธิ์ก็ตรวจอีกรอบ ซึ่งถ้าเป็นกรณีคอนโดมิเนียม ก่อนโครงการจะสร้างเสร็จประมาณ 6 เดือน ก็เชิญชวนลูกบ้านมาตรวจความสามารถทางการเงินในเบื้องต้นรอบหนึ่งก่อน เพื่อเช็กดูว่าพร้อมจะรับโอนกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ หรือถ้าไม่พร้อมจะขายต่อหรือไม่ จะได้ช่วยหาแนวทางที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยนั้นๆ ขายและโอนได้จริง

ส่วนโครงการบ้านจัดสรรที่ในตลาดเกือบ 100% เป็นบ้านพร้อมอยู่หรือเกือบจะพร้อมอยู่ ระยะเวลาผ่อนดาวน์น้อยกว่าคอนโดมิเนียมนั่นหมายถึงโอกาสที่จะเตรียมตัวทางการเงินน้อยกว่ามาก ถ้าไม่ได้มีเงินเก็บ ส่วนใหญ่แล้ว จะต้องการกู้ 100% ของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งถ้ากู้ไม่ผ่าน หรือกู้ไม่ได้เต็มวงเงิน อาจจะไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยนั้นๆ ได้

เมื่อเจาะลึกถึงสถานการณ์กู้ไม่ผ่าน ถ้าประเมินจากการแข่งขันของแบงก์ต่างๆ แล้ว จะเห็นว่าหลายแบงก์ต่างอัดโปรโมชั่นให้ข้อเสนอหลากหลายกับผู้กู้ เพราะแต่ละแบงก์เองก็ต้องการขยายพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของตัวเอง ซึ่งหลายแบงก์แย้มๆ ว่า ภาพรวมสินเชื่อปีนี้ก็ขยายตัว สะท้อนให้เห็นว่า แบงก์ก็พยายามหาตลาดใหม่ๆ ในการปล่อยสินเชื่อ หรืองัดทุกกลยุทธ์ที่ทำให้ผู้กู้ที่มีศักยภาพได้รับสินเชื่อแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย เช่น ส่วนของสินเชื่อบ้าน และส่วนของสินเชื่ออเนกประสงค์

หากลองประเมินสถานการณ์กู้ไม่ผ่านควบคู่ไปกับความเคลื่อนไหวของแบงก์ พร้อมกับมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์ชาติแล้ว การกำหนดให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้น ท้ายที่สุดอาจเป็นผลดีกับทั้งคนซื้อบ้านเอง ผู้ประกอบการ และแบงก์ ตลาดที่อาศัยอาจกลับเข้าสู่สภาวะผ่อนดาวน์ที่ยาวขึ้น ไม่ต้องเร่งก่อสร้าง ไม่ต้องเร่งโอนกรรมสิทธิ์ คุณภาพบ้านก็มีแนวโน้มที่จะดีขึ้น เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการอยากจะเร่งขาย เร่งโอน จึงเร่งก่อสร้าง งัดทุกเทคโนโลยีที่ทำให้สร้างบ้านได้เร็วขึ้น จะได้ส่งมอบเร็ว จึงเลี่ยงไม่ได้ที่จะทำให้เกิดความบกพร่องในการก่อสร้างได้ ซึ่งการที่มีกฎเกณฑ์เรื่องเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ก็มีโอกาสในการกู้ผ่านมีสูงขึ้น และวิธีนี้ก็อาจช่วยแก้ปัญหากู้ไม่ผ่านมาเรื้อรังมาเป็นระยะเวลานานแล้วก็เป็นได้

ระยะสั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจชะลอตัวจากการคุมเข้มสินเชื่อ เพราะคนกู้บ้าน-คอนโดยังไม่ได้เตรียมตัวรับมือ แต่ระยะยาวแล้วคนได้เตรียมตัวก็คงเป็นผลดี คล้ายกับการชะลอเพื่อเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต